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Loyers impayés : l'essentiel en une page


Que faire face aux loyers impayés ?

Loyers impayés

Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires qui louent leur bien. Ils sont aussi une crainte pour les locataires qui peinent à boucler leurs fins de mois. Des moyens existent pour éviter le pire, pour les uns comme pour les autres.

Voici un aperçu des points abordés dans notre guide pratique. Pour en savoir plus, cliquez sur les liens de votre choix.


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Propriétaire : que faire pour se prémunir des loyers impayés ?

Le propriétaire a tout intérêt à se couvrir, pour être soutenu lors d'un litige avec son locataire.

Pour cela, il peut faire appel à :

La garantie de location

À la signature du bail, vous pouvez demander au futur occupant :

  • une caution solidaire : un proche se porte caution, c'est-à-dire s'engage à payer les impayés du locataire, même si celui-ci est solvable.
  • un dépôt de garantie : une somme payée d'avance est demandée par le propriétaire au futur occupant. Elle servira à combler un impayé de loyer ou des frais de dégradation du logement.

L'assurance loyer impayé

  • la garantie LOCA-PASS® : si le futur occupant n'a pas de caution solidaire, elle couvrira le propriétaire contre les loyers impayés pour 3 ans maximum.
  • la GRL (Garantie des Risques Locatifs) : introduite en partenariat avec l'État, elle favorise l'égalité des chances pour trouver un logement. En effet, sa souscription n'impose pas de critères de sélection du locataire.
  • la GLI (Garantie Loyers Impayés) : bien qu'elle impose de donner des preuves de solvabilité du futur occupant, elle a l'avantage de proposer beaucoup d'options au propriétaire pour compléter ses garanties.

Le Solibail

Le Solibail permet aux propriétaires du privé de faire du logement social, tout en ayant une garantie de paiement mensuel du loyer. Il a été mis en place par l'état en partenariat avec des associations, qui paieront chaque mois le loyer au propriétaire.

En savoir plus : Solibail

L'assurance location

D'autres assurances seront à souscrire pour compléter ses garanties lors d'une location :

  • l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : elle est spécialement conçue pour compléter l'assurance du locataire et celle de la copropriété. Elle intervient en cas de sinistres, de catastrophes naturelles, de vol, etc.
  • l'assurance vacance locative : elle permet d'indemniser la perte de loyer lorsque le propriétaire a du mal à trouver un nouveau occupant.

Choisir

Pour mieux comparer et choisir vos assurances et garanties :

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Locataire

Le locataire peut se retrouver dans une situation financière imprévue suite à une perte d'emploi, de grosses dépenses nécessaires, etc. Pour éviter d'être expulsé de votre logement pendant une période difficile, des démarches sont possibles pour se faire aider.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Pour éviter tout conflit avec son propriétaire, qui pourrait conduire à l'expulsion, le locataire doit remplir ses obligations :

  • Le paiement du loyer : Comment payer son loyer ? Que faire en cas d'impayés ? Que risque le locataire ?
  • Les charges locatives à la charge du locataire : Quelles charges doit-il payer ? Que risque-t-il s'il ne paye pas les charges ?
  • La quittance de loyer : À quoi sert-elle pour le locataire ? Comment peut-elle servir de preuve en cas d'accusation de loyers impayés injustifiée ?
  • Le préavis location : Quand le locataire doit-il envoyer le préavis de location ? Comment faire un préavis de location ?
  • La résiliation bail locataire : Le propriétaire a-t-il le droit de résilier le bail si le locataire ne paye pas son loyer ? Quand peut-il résilier le bail ? Doit-il avoir des raisons valables pour résilier le bail ?

Les aides contre les loyers impayés

L'occupant du logement peut déjà faire appel à des aides s'il a des revenus modestes :

  • l'avance LOCA-PASS® : elle aidera le locataire qui se trouverait en danger s'il payait le dépôt de garantie, ou qui ne pourrait l'avancer.
  • l'APL (Aide Personnalisée au logement) : elle rembourse une partie du prix du loyer d'un logement conventionné.
  • l'allocation de logement sociale (ALS) : elle restitue également partiellement le montant du loyer, mais le logement n'a pas besoin d'être conventionné pour que le locataire bénéficie de l'aide.

En cas de coup dur, ne vous découragez pas ! Vous pouvez bénéficier d'aides financières ou de conseils pour vous en sortir :

  • le Fonds de Solidarité Logement (FSL) : il aide les personnes qui sont en très mauvaises situations financières, que ce soit :
    • en remboursant des loyers impayés lorsque l'occupant est proche de l'expulsion ;
    • en donnant une aide financière à des personnes mal-logées et en apportant des garanties locatives pour retrouver un logement.
  • la commission de surendettement : le locataire doit saisir la commission de surendettement s'il a d'énormes dettes ou s'il est proche d'avoir de gros soucis financiers.

Les organismes d'aide au locataire

Si vous éprouvez des difficultés pour retrouver un logement ou pour répondre aux critères des propriétaires, vous pouvez faire appel à des organismes :

  • Action Logement : À l'origine créé par des entreprises ayant pour objectif de verser 1 % des salaires bruts de ses employés pour les aider à se loger, cet organisme propose maintenant des aides pour tout locataire ou futur occupant, mais aussi des garanties pour un propriétaire bailleur.
  • l'APAGL (Association Pour l'Accès aux Garanties Locatives) : gérée par des confédérations syndicales d'Action Logement, elle gère la GRL.

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Les litiges locataire-propriétaire en cas de loyers impayés

Avant d'avoir recours à la justice, le locataire et le propriétaire pourront trouver une entente pour que le paiement du loyer soit à jour. Voici les démarches à faire en cas d'impayés de loyer :

La relance au locataire

Dès le premier retard de loyer, le propriétaire doit envoyer plusieurs lettres au locataire signifiant le retard dans le paiement du loyer.

En savoir plus : Relance au locataire

Le plan d'apurement

Le propriétaire et le locataire établissent ensemble un planning qui définit les modalités de remboursement.

En savoir plus : Plan d'apurement

La CDAPL

Si le locataire touche l'APL, le propriétaire doit absolument saisir la CDAPL (Commission Départementale des Aides au Logement) pour ne pas être pénalisé à la place de l'occupant.

En savoir plus : CDAPL

L'expulsion du logement

Si le propriétaire n'arrive vraiment pas obtenir le paiement des loyers manquants, il devra envoyer :

  • un commandement de payer : délivré par acte d'huissier, il exige au locataire de payer le loyer, sous peine d'être assigné au tribunal et d'être exclu du logement.
  • une injonction de payer : c'est la démarche la plus rapide pour que le propriétaire recouvre les impayés de loyer .

Ces deux démarches pourront conduire à une convocation au tribunal, et une expulsion de l'occupant.

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